房产确权纠纷胜诉记：看专业律师如何突破登记外观，捍卫真实产权

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在不动产登记公信力日益强化的今天，当实际权利人与登记权利人产生权属争议时，如何透过登记外观查明真实权利归属，成为考验律师专业能力的关键课题。北京一讼律师事务所李顺华律师代理的张某某与姜某所有权确认纠纷一案，正是通过严谨的证据链构建与精准的法律适用，成功在二审程序中扭转局势，为当事人争取合法权益的典型案例。本案不仅展现了律师在复杂民事纠纷中的专业价值，更蕴含着丰富的普法意义，为类似情形的权利人提供了可借鉴的维权路径。


一、案件背景：登记在女婿名下的房产，为何引发十年确权之争？

2007年，张某某因看好海南房产升值空间，委托当时与女儿栾某某恋爱的姜某代其购买海口市XXXXX房产。考虑到异地购房不便，张某某通过女儿账户分两次提取现金86万余元（含税费）支付房款，实际交易价格85万元的合同由姜某与栾某某共同签署，后为避税签订51万元备案合同，房屋最终登记在姜某名下。此后十余年间，张某某一直持有房产证、土地证等核心凭证，而姜某亦在2012-2013年间三次出具《声明》，明确房产由张某某出资，甚至在2012年6月13日声明中直接认可“产权归张某某所有”。

然而，当张某某于2013年首次提起确权之诉并获法院支持后，姜某却以“委托关系不成立”为由申请再审，案件移送海口龙华区法院审理后，一审法院以“缺乏书面委托材料”“陈述矛盾”等理由驳回张某某诉求。面对登记在对方名下的房产、一审败诉的不利局面，张某某委托李顺华律师提起上诉，一场围绕“实际出资与登记效力”的法律较量正式展开。


二、律师策略：三大证据链破局，重构案件事实脉络

（一）资金流向证据链：精准锁定实际出资人

李顺华律师团队首先聚焦购房款支付的核心事实：

2007年9月5日，栾某某账户“异取”20万元，与购房合同约定的首付金额、时间完全吻合；

2007年9月21日，栾某某账户再次“异取”662848元，较实际交易价85万元多出的12848元恰好对应税费金额；

结合卖方唐某某确认收到全部房款的事实，形成“资金来源（张某某出资）-支付路径（栾某某账户）-交易对价（85万元+税费）”的完整闭环。

律师指出，尽管张某某在过往案件中对账户主体表述存在记忆偏差，但取款时间、金额与合同约定的高度吻合性，已足以证明资金实际由张某某承担，而姜某始终无法提供任何付款凭证，应承担举证不能的后果。

（二）书面声明证据链：从出资确认到产权归属的意思表示递进

针对三份《声明》的证明力，律师进行了分层论证：

2012年6月11日声明（鉴定为姜某亲笔）载明“房产由张某某、栾世平出资购买”，初步确认出资事实；

2012年6月13日声明进一步明确“产权归张某某所有，姜某配合过户”，虽签名鉴定存疑，但内容系对6月11日声明的细化；

2013年4月6日声明提及“栾某某名下财产及房产由父母购买”，结合栾某某账户资金来源，可印证购房款实际归属。

律师强调，三份声明形成时间连贯、内容相互关联，构成完整的意思表示链条，即使部分签名存疑，也足以通过证据组合证明姜某认可委托代持关系，而姜某以“家庭矛盾被迫签署”为由否认声明效力，却无法提供胁迫证据，其主张不具可信度。

（三）交易习惯与社会常理证据链：破解“非亲属委托不合常理”的误区

针对一审法院“委托非亲属购房有悖常理”的认定，律师从两方面展开反驳：

特殊关系合理性：购房时姜某与栾某某系恋爱关系且即将结婚（2007年12月登记），张某某基于准女婿身份委托其办理异地购房手续，符合中国家庭传统习惯，不能以“非亲属”简单否定；

- 物权凭证持有习惯：张某某实际持有房产证、土地证等原始文件长达十余年，这与委托代持中实际出资人控制财产的交易习惯高度一致，而姜某作为登记权利人却不持有凭证，显然有违常理。


三、庭审交锋：程序瑕疵与实体权利的博弈，律师力挽狂澜

（一）揭穿对方“程序正义”外衣下的事实漏洞

姜某辩称“张某某委托女儿更合理”，律师当即指出：2007年栾某某与姜某尚未结婚，且张某某作为老年人委托熟悉当地情况的姜某（当时在海南）办理手续，更具现实合理性；若姜某系真实购房人，为何在婚后多年仍出具声明承认张某某出资？这一反问直击对方逻辑矛盾。

（二）纠正一审对证据的机械审查

针对一审以“未提交书面委托协议”否定委托关系的观点，律师援引《民法典》第919条“委托合同可以是书面或口头形式”的规定，强调委托关系的成立可通过事实行为认定。出资行为、声明内容、物权凭证交付三大事实相互印证，已形成高度盖然性的证明标准，法律并未强制要求书面协议，一审对“常理”的理解过于僵化。

（三）回应程序争议，坚守实体正义底线

对于姜某提及的“张某某过往诉讼程序瑕疵”，律师指出：山东法院已通过再审程序纠正了此前的程序问题，姜某在本案中已充分行使诉讼权利，一审不应以程序瑕疵否定实体权利。而一审法院未对房产证等核心证据组织质证，反属程序违法，律师的精准反击有效维护了当事人的质证权利。

四、判决结果：虽因房产转售未获确权，律师价值在事实认定中彰显

尽管案涉房产在诉讼期间已由张某某出售并登记至案外人名下，二审法院最终以“现状不支持确权”为由维持原判，但在关键事实认定上完全采纳了李顺华律师的主张：

明确栾某某的取款系代张某某支付房款，认定张某某为实际出资人；

采信三份声明的证明力，确认姜某认可委托代持关系；

推翻一审“非亲属委托不合常理”的认定，肯定张某某委托行为的现实合理性。

法院在判决书中特别指出：“综合房屋款项支付、《声明》等在案证据及当事人陈述，认定案涉房屋实际由张某某购买并委托姜某代持，一审判决认定事实不当，本院予以纠正。”这一认定虽未直接支持确权诉求，但从法律层面彻底厘清了房产的真实权属，为张某某后续可能的法律救济奠定了事实基础，充分体现了律师通过专业论证扭转案件定性的核心价值。


五、普法课堂：实际出资人如何规避登记风险？律师给出三大建议

（一）书面协议是保障权利的“黄金法则”

本案最大的教训在于缺乏书面委托协议，导致诉讼中产生“意思表示”争议。律师提醒：委托他人代持房产时，务必签订书面协议，明确约定“出资情况、代持关系、过户条件”等核心条款，避免口头约定的不确定性。协议可经公证增强效力，或由无利害关系人见证，确保意思表示真实。

（二）保留完整证据链，构建权利“防护网”

实际出资人应妥善保存以下证据：

资金凭证：购房款支付的银行流水、取款凭证、卖方收款确认等，确保资金流向清晰；

权属凭证：房产证、土地证、购房合同等原始文件由实际出资人保管，符合“实际控制”的交易习惯；

意思表示证据：若代持人出具声明、承诺等书面文件，应留存原件；如有沟通录音、聊天记录，也可作为补充证据。

（三）警惕登记公信力，及时完成权属变更

《民法典》第209条规定“不动产物权的设立以登记为准”，但第215条同时明确“合同效力与物权变动分离”。律师强调：登记并非所有权的唯一依据，实际出资人可依据委托关系、出资事实主张权利，但为避免长期风险，应在条件成就时及时办理过户手续。若遇代持人擅自处分房产，需在法定期限内通过诉讼维权，防止权利超过时效。


六、律师结语：法律不保护躺在权利上睡觉的人，专业是维权的最强武器

本案中，张某某虽因房产转售最终未获确权，但通过李顺华律师的代理，成功在法律层面推翻了一审对“委托关系”的否定，明确了自身作为实际出资人的法律地位，这一事实认定本身即是维权的重大胜利。它印证了一个真理：在复杂的产权纠纷中，专业律师的价值不仅在于庭审中的唇枪舌剑，更在于对证据的精准把握、对法律的灵活运用，以及为当事人制定最优化的维权策略。

不动产登记是权利的“外衣”，但真实的权利归属需要透过表象去查明。当您面临类似困境时，请记住：法律支持真实的权利主张，但前提是您拥有充分的证据与专业的法律支持。北京一讼律师事务所始终致力于为当事人提供有温度、有深度的法律服务，让每一份合法权益都能在法律框架下得到捍卫。